结束了，这一场连续长达五年的迪拜房产大牛市。

其实在2023年年中刚来迪拜的时候，打开收音机就能够天天听到在讨论迪拜房产，那时候的价格已经接近前一个周期的高位。

又过了两三年的时间，这期间迪拜的经济并没有因为油价下行而受到影响，反倒蓬勃发展，政策上不断地出现利好，外部的冲突也都是利好迪拜。

所以，才有了这一段超级周期。根据目前美伊战争对迪拜造成的影响，判断这一个周期要在2026年结束。

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首先回顾下，这一个超级周期都有哪些要点？

首先是新冠疫情。迪拜的管理做到了全球最优。对于居民没有采取强制性的隔离措施，而是自我管理，出门通过手机应用程序报备。全球采购疫苗，所以有充足的疫苗供给，甚至一度催生出了疫苗旅游。良好的管理吸引了移民的到来，房子的供需关系在悄然发生变化。

从2020年年中到2022年年年中，油价经历了从20到120接近六倍的涨幅，和以往的周期一样，每一次油价的飙涨都推动了海湾国家的经济热潮，迪拜尽管本身没有油，但很大受益于周边国家的。所以我们看到沙特从2016年开始造的2030远景的梦，几个惊掉世人的giga项目，在这期间开始实施。大量的人居住工作在迪拜，但是在忙沙特的项目。这也导致沙特的恼火，要跨国公司迁移区域总部，但也没什么进展。到了2025年，沙特的giga项目基本陆续停工，海湾国家的一大经济引擎熄火。

从2022年年中开始，一直到美伊战争之前，油价一直在阴跌，由于以中国为代表的各个经济体对石油需求降低。按照以往的周期规律，当油价拐的时候，迪拜房价也该应声挑头，但这一次没有。这一次，它的走势或许跟黄金、比特别相关性更高一些。

2022年2月，俄罗斯全面入侵乌克兰，开始了直到目前仍在进行的俄乌战争。大量的俄罗斯乌克兰人来到迪拜。一方面是顶级富豪，另一方面是金发碧眼的俄乌女郎，两者对迪拜房产的投资和居住，以及经济的推动和润滑，都有很大贡献。

2023年10月，以色列攻入巴勒斯坦，中东火药桶再次被引燃，不少的巴勒斯坦人来到迪拜；2025年6月，美伊12日战争，没有波及到迪拜，反倒突出了迪拜的安全地位。

2024年、2025年，迪拜房产价格不断创新高，面临下行风险。与此同时，政府不断地推出新政策来巩固房价。黄金签证的政策被大幅放宽，医护、教师、甚至是电竞玩家统统都有资格申请十年可续黄金签，希望最大程度留住人；地产碎片化、代币化在政府层面被推广和使用，希望释放所有可以进行房产投资的流动性；推动首套房折价购买政策，主流开发商纷纷参与，希望通过价格歧视让付费意愿低的人也买上房。等等措施，迪拜政府知道经济上性的窗口期是短暂的，使用了所有的工具来推动房产市场规模。

一直以来，迪拜是世界上最便宜的品质生活目的地，专业人士仅投入6年的工资即可买到一个像样的一室，全球比肩迪拜的只有迈阿密。过去几年，房价与租金同步上涨，让租房的居民苦不堪言。迪拜的生活成本偏高，会造成生产力流出，经济停滞。为了解决这个问题，迪拜政府使用了所有政策工具，在风险可控的情况下，推高总交易额，也就是房屋供给量，达成长期房屋支出可承担的目的。同时不断去设立新中心，开发新区，都是服务这一目标。2025年，二手房的价格被稳住了，租金被稳住了，迪拜的房屋供给终于满足了需求，这一切都得益于市场的功劳，以及背后看不见的手。

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接下来看一下，美伊战争，对迪拜房产有什么影响？

在原先的路径上，迪拜房产已经进入供需均衡态势，接下来大量的房源上市，会急剧的推动价格下行。

美伊战争有两方面影响，都是在需求上。一个是一亿人口的伊朗人会来多少，我觉得不会很多，伊朗的专业人士和富人该来都来了，剩下的大部分平民是往土耳其走的。另一个是影响迪拜企业和居民的程度，我觉得是挺大的。最富裕的一些人率先带着钱离开迪拜；美国的企业这一次被作为攻击目标，暂时撤离了很多人，包括谷歌的1000人；还有对冲基金、家族办公室、跨国银行，以及因为市场竞争激烈而逐渐退出的公司，这个list可以很长。

投资者方面，从25年开始房价的涨幅全部由期房投资驱动的，居住需求的二手房一整年没有增长。接下来几年供大于求，跟任何周期下半段一样慢慢去消化，投资者从投资回报的角度上要离场，这个事件可能只是个催化剂。参考以往周期，以往数据，在下行阶段，房价和租金同步下行，单个项目的价值会长期走下坡路。投资者大量的交易都局限在开发的新区上，承担最大的新区房价波动风险。

不过好消息是，迪拜房产总体呈现上升趋势，这一趋势可能未来二十年依然如此，或多或少给了支撑。随着市场成熟，波动也应该越来越小，这一个周期波动如此巨大，属实是利好全部就位，造成了一个超级周期。

接下来的阶段才是最有趣的阶段，可以看到迪拜处处都有现房，居民有充分的选择，房屋空置率以往周期主要分布在20%，最多能够达到50%，这一次或许也不意外。

持有迪拜房产就好比合约做多山寨币，短期内有较大波动或许可以冲一波，但是长期是价值折损的，而且还要不断交gas费，也就是房产的服务费，如果空置了的话还要交额外的费用，交给物业公司管理还要交年租金收入的5%至8%。不过优点也有，山寨币的终点是归零，迪拜房产不会。